Плата за иллюзии, или
Дорогое удовольствие

О плюсах приобретения недвижимости за границей написано масса хвалебных статей. Никто не спорит с тем, что хорошо бы иметь свой домик у моря где-нибудь в Греции или уютную квартиру в Лондоне. Но тот эффект идеализации, который создается в глазах потенциальных потребителей, увы, не имеет ничего общего с реальностью. Мало кто понимает, что купить — это только начало. Самое важное — уметь владеть.

Поверьте, я сталкиваюсь с этим каждый день. И пусть эта колонка станет небольшой ложкой дегтя или суровой правды, которая заставит задуматься всех тех, кто планирует вложить свои деньги в квадратные метры за рубежом.

Начнем с азов. Недвижимость, хоть и неодушевленный предмет, требует заботы и управления. Найти, купить, получить право собственности — это только старт «большого пути». Я не включаю сюда те моральные и материальные расходы, которые придется потратить на ремонт, отделку и мебель — это тоже часть того самого «большого пути», который закончится, только когда вы перестанете быть собственником. На этом фоне инвестиции в закрытые фонды недвижимости, когда инвестор покупает пай или долю в фонде и ему больше не надо делать ничего, кажется вполне привлекательной альтернативой.

Но это для тех частных инвесторов, которые идут на рынок зарубежной недвижимости с целью получения дохода и сохранения капитала, а не для реализации своих личных потребностей.

Квартира, дом, вилла и особняк, где вы так или иначе планируете жить — это уже личная потребность. И за нее придется нести дополнительную ответственность. Поэтому помимо цен на сам объект вложений, всегда стоит прикинуть и сопутствующие расходы, куда входят налоги, коммунальные платежи и другие траты, связанные с жильем. Достаточно просто на пальцах посчитать хотя бы часть этих расходов и, возможно, перспектива стать домовладельцем в солнечной Италии покажется уже и не такой радужной. Причем — подчеркиваю — эти расходы, в отличие от стоимости самих метров, вы будете нести всегда, вне зависимости живете вы там или нет.

Итак, вы купили квартиру. Не важно, где — в Испании, Греции, США или где-то еще. Первым делом, помимо выплаты денег самому продавцу, придется нести и транзакционные издержки, куда входят юридическое оформление, оплата риелторов, все регистрационные затраты и другие расходы, сопутствующие купле-продажи. Например, в Лондоне при довольно высоких ценах и ограниченном предложении эти одноразовые обязательные выплаты могут составить около 5,03% от стоимости объекта, в Париже — 16,3%, в Нью-Йорке — 9,07%. Средняя ставка — 5—7% от стоимости. Причем, в эту сумму не входит государственный налог на саму сделку.

Удивлены? Или думаете, что если у вас как у покупателя нет гражданства или вида на жительство в стране приобретаемой недвижимости, то местное правительство вас не заметит? Еще как заметит. Во многих странах для нерезидентов налог на покупаемую недвижимость заметно отличается от ценника для местных. Не в сторону чужаков, разумеется.

Например, при покупке во Франции и Великобритании придется выложить 20% от стоимости актива, в Черногории и Италии — 17%. В Испании эта ставка в прошлом году была снижена с 8% до 4%, в Германии — 3,5%, в Чехии — 5%. Приплюсуйте это к расходам на саму покупку. Это, конечно, разовая выплата, но дальше начинается ежегодная выплата налога на недвижимость, причем во многих европейских странах — в отличие от России — он регрессивный, то есть чем дороже квартира или дом — тем больше придется платить, в зависимости от класса здания и самих апартаментов.

Можно ли увильнуть? Можно, но дорого и хлопотно. В отличие от российской, западная судебная система работает как часы: сначала вас завалят исками, потом включат «счетчик» — и вместе с неуплатой придется покрыть все штрафы и пени за просрочку. Не говоря уже о том, что вообще становиться объектом судебного преследования, особенно за неуплату налогов, — вещь крайне неприятная и вредная для репутации.

И, кстати, еще одно довольно распространенное заблуждение, что, дескать, вместе с недвижимостью вы «автоматом» получите вид на жительство в стране своего драгоценного приобретения. Далеко не факт. Скажем, в США для получения заветной green card одного факта наличия собственности недостаточно. Максимум, на что вы можете претендовать, — это туристическая виза, которая позволит вам жить в своей собственности.

Вид на жительство «за квартиру», как правило, дают те страны, которые, прямо скажем, не возглавляют топ-листы элитной недвижимости — например, Восточная Европа —страны бывшего соцлагеря. Некоторое время этим приманивала частных инвесторов и Прибалтика, которая давала вид на жительство тем, кто приобретал недвижимость, стоимостью не менее 200 000 евро. С учетом того, что Прибалтика входит в ЕС, на первый взгляд все кажется заманчивым — можно кататься по Европе без виз. Только, помимо покупки недвижимости, прибалты ставят ряд условий и ограничений: срок вида на жительство — пять лет, плюс необходимо сдать экзамен по национальному языку. А ведь языки Балтии отнюдь не самые простые.

Скажем, Западная Европа себя ставит чуть иначе. Вы можете иметь недвижимость, вы будете обязаны платить все налоги и нести траты по обслуживанию вашей недвижимости — например, те же коммунальные платежи, — но это еще не значит, что вам тут рады и вы «свой».

В том же Лондоне на довольно среднюю квартиру в год уходит примерно не меньше пары тысяч фунтов — и это даже если вы там не живете, то есть только налоги, без учета счетов за электричество. Не надо думать, что раз не живем — значит, не будем платить «коммуналку». Не будете, скажем, платить за тот же газ — отключат. Потом, правда, подключат — только снова придется платить.

Поэтому термин «управление частной недвижимостью» по сути означает, как правильно построить процесс оплаты счетов, чтобы ничего не отключали и что можно сделать, чтобы хоть как-то покрыть те затраты, от которых никуда не деться. И это только недвижимость — без учета расходов на ту же машину, которую наши люди тоже любят иметь в собственности, а не арендовать. А ведь это еще и транспортный налог, и необходимость оплачивать парковку.

И тут возникает еще один парадокс. Когда в «семейный офис» обращаются за услугой управления недвижимостью, то клиенты обычно не задаются вопросом, что помимо оплаты счетов и присмотром за драгоценной виллой, на ней еще можно и «отбить» свои затраты. Вопрос именно эффективного управления, то есть сдачи в аренду, ставит нашего человека в тупик. Тут уместно вспомнить сказку про трех медведей: «Ну-ка, кто спал на моей кроватке?». Все-таки в отношении своего «добра» мы пока еще ближе к азиатам. Хотя сдача в аренду во всех странах — вполне цивилизованный процесс. Дорогие дома — дорогая аренда, а значит, и оформление бумаг, страховка и прочее. Так что опасения по поводу «кроватки» — это психология чистой воды.

Например, в family office управление недвижимостью строиться так: мы заключаем договор с клиентом, получаем от него доверенности на управление и оплату счетов, далее находим на местном рынке контрагента, который может сдать недвижимость на тот срок, когда владелец точно не планирует там жить, и заключаем договор уже с ним. Но для этого еще нужно найти контрагента, договориться, проконтролировать процесс, кого нашли уже они — ведь клиент в любом случае спрашивать будет с меня. Поэтому степень контроля и ответственности довольна высокая.

Моя задача как управляющего — сохранить и метры, и деньги. Любая недвижимость не должна лежать «мертвым грузом» — метры тоже должны «работать», как минимум — отбивать затраты на ее содержание. Моя комиссия — 1,5—2% от годового оборота, плюс из этого дохода вычитаются налоги (арендные деньги, безусловно, подпадают под местное налогообложение нерезидентов).

Не думаю, что для моих клиентов арендный доход — это возможность именно «заработать». Скорее, уж просто проявление рационального поведения. Давайте честно: дорогую недвижимость за границей покупают отнюдь не артисты или художники, а предприниматели, то есть те, кто априори привык преумножать. Какой смысл в таком случае выкидывать заработанные деньги на ветер?

Впрочем, самый, пожалуй, важный вопрос, который стоит задать себе каждому, кто хочет прикупить себе «что-нибудь», несмотря на все вышеописанное: зачем я это делаю? Если вы можете четко сформулировать ответ, значит, читайте мою следующую колонку, где я подробно расскажу о видах собственности и способах управления. Предупрежден — вооружен.

Но если ваш ответ «чтобы было» — то я рекомендую просто брать в аренду апартаменты на время отдыха или поездки. Сэкономите — причем не сколько деньги, сколько нервы и время. Умение не приобретать лишних активов, даже если ты можешь себе это позволить — это тоже полезный навык.