Даже самые консервативные индустрии не остаются в стороне от изменений, которые принесла четвертая технологическая революция. Инновационные проекты в сфере недвижимости — PropTech-проекты — изменили все ключевые процессы, связанные с покупкой, управлением и использованием недвижимости.

Как PropTech меняет процессы создания и управления недвижимостью, что происходит с индустрией PropTech в России и как высокотехнологичные решения в сфере недвижимости смогут облегчить жизнь обитателя мегаполиса? Об этом «Большие идеи» поговорили с создателем компании «Домиленд» — PropTech-платформы для девелоперов и управляющих компаний России — Дарьей Вороновой.

Что такое PropTech?

Слово PropTech образовано от слов property и technologies по аналогии с fintech, edtech или foodtech. Это применение технологий в сфере недвижимости — от промышленных объектов и торговых центров до отелей и жилых домов — на разных этапах жизненного цикла. Сюда относятся и проектирование, и строительство, и эксплуатация, и даже снос.

Где PropTech получает наибольшее распространение?

Конечно, это жилая недвижимость. В России больше 100 млн человек живут в многоквартирных домах, только представьте, сколько действий с жильем и про жилье осуществляется ежедневно. Открыть домофон, нажать кнопку в лифте, постучать по батарее соседу, который громко слушает музыку, посмотреть в почтовый ящик, отправить показания счетчиков воды, газа или света, попросить соседа погулять с собакой и не забыть выключить утюг. Большинство жителей делают все это по старинке, а могут с помощью технологий — это и будет PropTech.

Думая про PropTech, читатель, вероятно, в первую очередь вспомнит про «умный дом». Действительно, очень удобно иметь возможность удаленно включить стиральную машинку и робот-пылесос или отрегулировать свет в соседней комнате. Но ведь к PropTech относятся огромное количество других технологий и услуг, которые мы используем. Какие наиболее распространенные из них?

Самый популярный сервис — оплата онлайн за ЖКУ. Второе по популярности решение — автоматизированная передача показаний приборов учета, преимущественно в новых домах, где данные по счетчикам передаются автоматически в управляющие и ресурсоснабжающие компании.

Жилые дома современных девелоперов оснащены смарт-системами, позволяющими управлять домофонами, камерами и шлагбаумами, обеспечивать климат-контроль, управление и безопасность.

Также популярны услуги на стыке Ecom и PropTech — возможность заказать уборку квартиры через приложение и там же открыть дверь клинеру, или заказать доставку еды и удаленно открыть шлагбаум или подъезд, чтобы курьер беспрепятственно попал на территорию.

Очевидно, новые дома сдаются с уже встроенными smart-системами, но большая часть людей в России проживает в старом жилом фонде.

На самом деле жители таких домов также активно используют PropTech-технологии, но не всегда это осознают. К примеру, колонку «Алиса» или Smart-TV, «умные» розетки, чайники и роботы-пылесосы также можно отнести к Proptech, ведь, используя их, ты управляешь своей квартирой. И что важно, доступность этих решений растет год от года.

Если мы говорим не про личную собственность, а про места общего пользования, здесь ситуация несколько сложнее. Появление смарт-систем по управлению домофоном, камерами, шлагбаумами возможны, если их внедряет управляющая компания. УК это может сделать в уже построенных домах после решения собственников на общем собрании. И здесь мы упираемся в наш менталитет — в России не воспринимают места общего пользования как зону своих интересов, и на собрания собственников жилья мало кто доходит.

И если мы просто представим среднестатистический подъезд в российском регионе, там люди зачастую не здороваются друг с другом, не говоря о том, чтобы вместе объединиться и добиться чего-то от УК. Нам кажется, что недвижимость — это наша квартира, но на самом деле в собственности жителей находится подъезд и придомовая территория. По-хорошему мы должны принимать решения по благоустройству этой территории и самого здания, в том числе внедрению технологий — например, отказа от аналоговых домофонов в пользу цифровых, которыми можно управлять, находясь на работе.

Но надо признать, что ситуация меняется благодаря тому, что подрастает молодое поколение, которое свободно обращается со смартфонами и готово принимать участие в общих собраниях собственников онлайн.

Вы говорите, что внедрение PropTech в старом жилом фонде во многом зависит от управляющих компаний, но УК всегда казались довольно консервативными структурами. Насколько сейчас они открыты к инновациям?

Действительно, отрасль внедряет инновации неохотно, и связано это, в первую очередь, с отсутствием конкуренции в секторе управления жилой недвижимостью. Если мы возьмем управляющие компании и поделим на три сегмента — государственные УК, не девелоперские коммерческие УК и девелоперские УК, — то из упомянутых мной 100 млн человек в последних обслуживаются не более 10 млн. Фактически это означает, что оставшиеся 90 млн человек проживают в квартирах, которые обслуживают компании, находящиеся на неконкурентном рынке. Соответственно, у них нет цели что-либо продавать — и поэтому нет необходимости внедрять технологии. Потому что технологии не внедряются сами по себе, они внедряются под конкретные задачи — как правило, для эффективности, увеличения выручки и сокращения расходов.

Но должна отметить, что мы видим положительную динамику в сегменте независимых коммерческих компаний, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге. К примеру, в апреле к нам обратились несколько частных управляющих компаний из Магаданской области, которые объединились и внедрили ПО для управления домами (СRM-система, приложение жителя и приложение сотрудников УК) для жителей своего города.

Получается, именно отсутствие сильной конкуренции на рынке управляющих компаний тормозит распространение использования PropTech-технологий в жилых домах?

Да, верно. Подтверждает эту мысль и то, что в девелопменте мы видим обратную ситуацию. Это высококонкурентная индустрия, и там PropTech активно используется как на этапе проектирования и строительства, так и на этапе обслуживания дома управляющей компанией.

Государственные же управляющие компании повышают качество сервисов и услуг — только когда их принуждает государство, как это было, например, в 2019 г. с 331-м Постановлением Правительства РФ, согласно которому срок реакции на обращение жителя в УК не может превышать 5 минут. Без указки сверху ждать от них прорывных изменений не стоит.

О чем говорить, если сами УК до сих продолжают буквально записывать все в журналы — это единственная отрасль в России, которая использует в таком объеме бумагу. Хотя все чаще можно встретить электронные диспетчерские.

Частные компании всегда выступают бустером внедрения инноваций, но и государство пытается участвовать в этом процессе — в частности, в феврале 2024 г. был принят ГОСТ для «умных домов». Что означает его появление для индустрии и для пользователей?

Стандарт устанавливает общие положения в проектировании инфраструктуры, интерфейсов и состава систем «умного дома», а также их совместимости с другим ПО. Это относится как к внутриквартирным системам «умного дома», системам здания — например, домофонам, так и ПО для придомовых территорий, — например, шлагбаумы или камеры. Думаю, это отличная новость для маленьких стартапов, так как стандарт запрещает lock in (зависимость от конкретного производителя — прим. редакции) для ПО или оборудования, применяемого на объектах.

На самом деле это довольно серьезная проблема: многие компании-разработчики ПО и интерфейсов для PropTech-решений зачастую не связаны между собой, и крупные игроки могут блокировать интеграции, что негативно сказывается на развитии отрасли. Для того чтобы подобных ситуаций не возникало, необходимо, чтобы компании интегрировались друг с другом. Думаю, это решение важно и в контексте различных последних событий, когда на передний план выходит вопрос обеспечения более высокого уровня безопасности жилых домов. В конкурентной среде подобные ГОСТы стимулируют и ускоряют этапы развития индустрии.

Если посмотреть на другие сектора экономики, то можно сделать вывод, что российский потребитель становится все более требовательным.

Мы видим изменение поведения и в сфере жилой недвижимости. Когда мы покупаем квартиру уже в зрелом возрасте, не получаем ее по наследству, мы смотрим рендеры девелоперов, общаемся с их отделами продаж, делаем осознанный выбор и приходим в эту квартиру уже со сформированными ожиданиями. И, как правило, они выше, чем то, что мы получаем на практике. И это мотивирует нас объединяться с соседями, общаться в чатах и социальных сетях для того, чтобы требовать от девелопера и управляющих компаний выполнения гарантийных обязательств.

Если мы возьмем опять же обычного жителя старого фонда в регионе, он чаще всего даже не знает номер телефона управляющей компании. Люди не осознают, что, оплачивая услуги управляющей компании, они имеют право ожидать определенный уровень сервиса.

Затрону еще один аспект, связанный с государством. В конце 2022 г. принята Программа цифровой трансформации сферы строительства и ЖКХ. Какие дома она затронет?

Она затрагивает новые дома, как их строительство, так и проживание в этих домах. В частности, она подразумевает использование искусственного интеллекта, что обеспечивает более качественное строительство объектов, увеличивает срок жизненного цикла дома, это позволяет обслуживать более качественно объект — как следствие, снижаются расходы на проведение капитального ремонта. Все технологии, которые сейчас применяются в строительстве, влияют напрямую на этап проживания — и в том числе на стоимость обслуживания и ежемесячных платежей. 

Кто самый технологичный девелопер в России?

Однозначно «Самолет». У них самый большой объем строительства на сегодня, самый большой земельный банк, плюс на ПМЭФ 24 подписаны новые регионы.
С таким объемом странно не быть лидером в технологиях. Например, для строительства «Самолет» создал платформу 10D, которая на 50—60% увеличивает производительность и на 15% сокращает расходы на стройку. Эти технологии они применяют и в своих процессах, и продают другим застройщикам, которым проще и дешевле купить это ПО.
Стоит отметить также А101, которые первые внедрили технологию единого клиентского пути и благодаря ей добились высокой конверсии в повторных продажах. Их клиенты улучшают жилищные условия, приобретая квартиры большой площади в мобильном приложении А101.

В фарватере технологий все равно федеральные застройщики?

Региональные девелоперы иногда могут дать фору столичным с точки зрения интересных идей. К примеру, в 2022 г. к нам обратилась красноярская компания «СМ Сити» для внедрения сервисов по передаче ключей. В результате они в два раза увеличили скорость передачи объектов дольщикам и на 30% снизили затраты на передачу дома.

Конечно, подобные нововведения влияют на лояльность, которая очень важна девелоперам. Еще лет пять назад они не замеряли ее после продаж, однако с развитием соцсетей увидели, что негатив со стороны жителей влияет на повторные продажи и продажи по рекомендации, поэтому сейчас активнее следят за отношениями жителей и управляющей компании.

С точки зрения развития и глубины проникновения PropTech насколько Россия отличается от других рынков?

Я убеждена, что Россия — одна из самых технологичных стран. Но, как ни грустно осознавать, единственной сферой, в которой мы можем отставать с точки зрения проникновения технологий, как раз является PropTech. Это связано с тем, что мы сегодня много обсуждали — высокая доля старого фонда, менталитет и низкая конкуренция. Пример девелоперских управляющих компаний показывает остальному рынку, что можно создать сервис и зарабатывать честно.

Если говорить про то, как обстоят дела за границей, я бы выделила индийский аналог компании «Домиленд» — MyGate, у них также создан бесшовный путь для клиента, есть подобные сервисы и на рынке ОАЭ, но с точки зрения UX/UI они проигрывают российскому ПО.

В чем уступаем мы, так это в количестве активных пользователей и доле рынка. Например, американский сервис соседей Nextdoor отчитался о 88 млн активной аудитории в первом квартале 2024 г. Если взять «Домиленд», у которого больше всего пользователей в своей нише, всех его конкурентов — мы не соберем и 10% того, что показывает Nextdoor. Есть и хорошая новость — нам всем есть куда расти.

Какие тренды вы видите на рынке PropTech?

Вслед за девелоперскими компаниями независимые УК начнут массово внедрять технологии и автоматизировать процессы. В условном Мурманске люди увидят QR-коды в подъезде, узнают, что у их управляющей компании есть мобильное приложение, где им доступно достаточно много сервисов по управлению домом.

Если мы говорим про девелоперские компании, продолжает усиливаться спрос на технологии Smart Building. Если раньше их внедряли девелоперы из топ-10, то сегодня каждый уважающий себя и клиентов девелопер считает правильным оснастить МКД «умными» технологиями.

Отдельное направление развития в PropTech — рекламные интеграции. После запрета в России иностранных площадок и социальных сетей возможности для рекламы сократились — и бизнес ищет новые каналы. «Домиленд» — достаточно большая площадка, с чистой аудиторией и широкими возможностями таргетинга. Мы знаем, когда сдается дом, какой класс у объекта, есть ли у жителей дети, животные, автомобили, понимаем платежную дисциплину по ЖКУ и т.д. Пользователи мобильных приложений от компании «Домиленд» — это верифицированные девелопером и УК пользователи: собственники, члены семьи или арендаторы. И мы видим большой потенциал как для рекламодателей, так и для управляющих компаний получать дополнительный доход. Все это положительно скажется на развитии отрасли в целом.