Пандемия
против офисов

Ситуация: перед девелопером встает непростой выбор — свернуть работы по строительству крупного офисного здания в Москве и продать объект или ждать, пока рынок недвижимости, сильно просевший из-за пандемии, восстановится.

Алекс Козаченко проснулся рано утром, рывком вскочил с постели и выглянул в окно. Солнце разукрасило дома нежным розовым цветом, блики играли в стеклах витрин пока еще закрытых магазинов. Город пробуждался: широкое шоссе под окнами медленно прочесывали поливальные машины, мимо которых проносились автомобили спешащих на работу москвичей. Привычной пробки под окном по утрам давно уже не было.

Алекс почувствовал радостное возбуждение: сегодня наверняка произойдет что-то хорошее. Уже через час должен позвонить его партнер Николай Чесноков, чтобы обсудить наконец, как сдвинуть с мертвой точки проект, замороженный из-за пандемии коронавируса.

Алекс принял душ, включил телевизор и сделал короткую зарядку под утренние новости. Затем сварил кофе, надел свежую рубашку и вывел ноутбук из спящего режима. Ровно в назначенное время раздался сигнал мессенджера — Николай прислал ему ссылку на Zoom-конференцию.

— Алекс, привет, как ты? — бодро прокричал молодой человек, чье лицо появилось на экране ноутбука. — Могу тебя обрадовать, у меня хорошие новости!

Алекс широко улыбнулся: интуиция его никогда не подводила. Время изоляции, когда весь мир словно замер, а Алекс страдал от невозможности действовать и принимать решения, уже закончилось, страна ожила, строительный бизнес, которым занимался Алекс, снова функционировал.

— Я нашел потенциального покупателя, — торжественно произнес Николай.

Вот уже шесть лет Алекс и Николай вместе работали над проектом по строительству офисного комплекса площадью 100 тыс. м? в центре столицы. Между собой они называли его «Восточный дворец». Алекс представлял интересы нью-йоркского девелопера Build&Develop, а Николай — московской фирмы ProInvestLine. Российская компания помогала американской во всем: нашла отличный земельный участок в Пресненском районе Москвы, взяла на себя решение всех юридических вопросов и оформление документов. Алекс иногда думал, что, если бы не Николай и его люди, местная бюрократия давно свела бы его с ума. Обеим фирмам принадлежало по трети бизнеса. Во время пандемии строительство было заморожено, а когда карантин сняли, они никак не могли возобновить работу из-за бюрократических проволочек. Алекс рассчитывал, что сегодня он наконец обсудит с Николаем запуск проекта после вынужденного простоя. Новость о продаже стала для него полной неожиданностью.

Алекс знал, что пандемия больно ударила по бизнесу ProInvestLine, но предположить, что российская сторона захочет выйти из игры, никак не мог. Он понимал, что сроки сдачи объекта неизбежно сдвинутся. У них была сильная команда архитекторов, инженеров и строителей, которые ударно трудились все эти годы, и Алекс был уверен, что сейчас они поднажмут и сделают все, чтобы ускорить окончание строительства. Кроме того, партнеры уже заручились поддержкой потенциального якорного арендатора, крупной американской компании, которая собиралась выходить на российский рынок и хотела открыть свой первый офис в Москве как раз в таком здании.

Николай, словно не чувствуя, насколько он шокировал собеседника, продолжил рассказ:

— Это инвестиционная компания из Казахстана, она очень заинтересована в покупке всего объекта. Сделка позволит вытащить $100 млн, вложенных в проект, и получить небольшую прибыль.

В начале января партнеры прогнозировали, что, если строительство завершится в срок, то есть в первом квартале будущего года, прибыль в долгосрочной перспективе составит более $475 млн. Это были неплохие цифры, особенно если учесть, что изначально речь шла о $200 млн. Конечно, Алекс понимал, что за месяцы пандемии возникли новые риски, которые невозможно было предвидеть и учесть в начале года. Будущее московского рынка недвижимости оставалось туманным. Восстановится ли экономика? Будут ли люди снова работать в офисах или компании оставят большую часть сотрудников на удаленке? Build&Develop и прежде страдала от падения рынка недвижимости, но в этот раз все было гораздо серьезнее.

— Мне нужно это обдумать, — сказал Алекс.

Николай кивнул:

— Алекс, я понимаю, сейчас у всех трудные времена. Откровенно говоря, моей компании нужно вытащить деньги, чтобы вложиться в более перспективные проекты. Видишь, как изменился мир, — теперь не ясно, кому вообще понадобятся офисы. Арендный бизнес сейчас не самый подходящий для инвестиций. Это предложение выгодно, а будут ли аналогичные — большой вопрос. Поговори с Алисией.

Алисия Мэн представляла третьего партнера проекта, английскую страховую компанию AIU, инвестирующую в международные проекты. В «Восточном дворце» партнеры владели равными долями.

— Хорошо, — согласился Алекс, — обсужу все с Алисией, а еще поговорю с боссом и генподрядчиком.

Николай отключился, и Алекс задумчиво посмотрел в окно. За время проживания в Москве американский экспат с украинскими корнями — его ­прабабушка и прадедушка когда-то переехали с Украины в Америку — очень привязался к этому городу. Он чувствовал, как тоска сжимает сердце. Он мечтал о том времени, когда прекрасный «Восточный дворец» станет настоящим украшением города. Конечно, продажа недостроенного здания позволит компании выручить хоть какие-то деньги, но одновременно станет финальной точкой важного этапа в жизни Алекса. Он потратил на проект шесть лет, и ему будет тяжело осознать, что все усилия оказались напрасны и мечты пошли прахом. Да и потенциальная прибыль, которую они закладывали, должна была намного превысить сумму нынешней сделки.

ТРЕТИЙ ПАРТНЕР

Днем Алекс встретился с генподрядчиком и узнал, что тот готов возобновить строительство. Однако выяснилось, что срок сдачи проекта теперь может сдвинуться на год, а то и больше.

Вечером Алекс рассказал об этом Алисии, одному из самых влиятельных парт­неров компании AIU. Она уже знала о предложении Николая и ждала звонка Алекса, чтобы все обсудить.

Алисия выслушала отчет американского коллеги и задумчиво ответила:

— Ну, задержка меня несильно пугает. В сложившихся условиях она может пойти нам на пользу: народ начнут массово вакцинировать, и многие вернутся в офисы. Что касается нашего якорного инвестора, тут тоже все неоднозначно. Как раз сегодня говорила с представителем компании. Слава богу, они еще не передумали выходить на российский рынок, но планы все же пересматривают — скорее всего, они смогут арендовать не более 50% площади.

Алисия замолчала, что-то обдумывая. Алекс напряженно ждал продолжения. Наконец Алисия произнесла:

— Ты же помнишь, мы планировали играть вдолгую. В Москве всегда не хватало качественных офисных зданий премиум-класса, что порождало высокий спрос со стороны арендаторов. Это и побудило нас вложиться в проект. Кроме того, «Восточный дворец» обещал стать самым крутым новым зданием в ближайшие лет пять. Но восстановится ли спрос в прежнем объеме?

— Согласен, это сложно прогнозировать, — ответил Алекс. — Есть, конечно, некоторые финансовые плюсы: снизились процентные ставки по кредитам, можно урезать затраты на рабочую силу. Однако нам нужно не только сохранить отношения с потенциальным арендатором, но и придумать, как привлечь других. Тем не менее, думаю, несмотря на все риски, мы все еще можем получить около $400 млн после сдачи проекта.

— А что, если мы предложим арендаторам новые современные решения: фильтрацию воздуха, бесконтактный вход? Это поможет нам выделиться на фоне конкурентов, — добавила Алисия и решительно подытожила: — Алекс, если ты уверен в проекте, думаю, я смогу убедить руководство продолжить работу. Ты только приведи мне аргументы «за». Ты в Москве, тебе виднее, что там происходит.

Алекс кивнул и улыбнулся:

— Я сумею объяснить, почему мы должны продолжать.

Однако попрощавшись с Алисией, он почувствовал, что начинает сомневаться в успехе. В новостях обсуждалась вероятность второй волны пандемии. В июле Госдума одобрила законопроект об удаленной работе в первом чтении, и, скорее всего, закон, упрощающий взаимодействие работодателя с дистанционными сотрудниками, вступит в силу к концу года. Но уже сейчас об увеличении числа людей, работающих удаленно, сообщили многие крупные компании. Сможет ли он убедить других в том, что стоит продолжать строительство, если не уверен в этом сам? И нужно ли вообще это делать?

ЗВОНОК ДРУГУ

Ночью, так и не сумев заснуть, Алекс позвонил американскому другу, профессору Шону Крауну. Когда-то тот инвестировал в несколько крупных московских ­объектов, но после кризиса 2008 года перестал вкладываться в российский ­рынок недвижимости. Алекс познакомился с ним в бизнес-школе, где Шон читал лекции по инвестиционному менеджменту. В Москве уже перевалило за полночь, а в Нью-Йорке только закончился рабочий день. Шон выходил из университетской аудитории, когда его телефон настойчиво завибрировал. Услышав голос давнего друга, Алекс обрадовался. Задав Шону пару вежливых вопросов, он рассказал ему о своих сомнениях и предложении казахского инвестора.

— В худшем случае арендная ставка может снизиться, и мы не получим прибыль, на которую рассчитывали. Ситуация такова, что арендодатели разоряются, незанятых офисов с каждым днем становится все больше. Николай говорит, что такого выгодного предложения мы больше не получим. Его компания хотела бы поскорее провести сделку — она очень заинтересована в повышении ликвидности бизнеса. Наши с Алисией компании тоже вернут инвестиции. Мое руководство не будет сильно возражать, но и не обрадуется: изначально мы надеялись заработать гораздо больше. Но если рынок все же начнет восстанавливаться и окажется, что мы продали знаковый для нас объект по дешевке, это плохо отразится на моей карьере.

Шон, который все это время внимательно слушал Алекса, перебил его:

— Подожди, а что говорит твой босс?

— Он занят другими проектами, там проблем невпроворот — большинство коллег даже в худшем положении, чем я. Он полностью доверяет моему мнению — я сам должен решить, продолжать проект или согласиться на сделку.

— Понял тебя. А твоя компания или компания Алисии не может выкупить долю ProInvestLine?

— Моя точно сейчас не будет вкладываться. Насчет компании Алисии не уверен. Но, честно говоря, я не представляю себе, как буду вести дела без российского партнера. Думаю, пока все шло так гладко только благодаря Николаю и его связям — он на дружеской ноге с половиной чиновников города.

— Понимаю, — вздохнул Шон, — ситуация непростая. Даже не знаю, что бы я сделал на твоем месте.

— Да уж, — вздохнул в ответ Алекс. — Кажется, все выходит из-под контроля. Но я должен со всем разобраться и доказать, что я профессионал.

— Уверен, что ты справишься. Кризис рано или поздно закончится. Мировая экономика восстановится, и офисы наверняка снова будут пользоваться спросом. Московский рынок тоже начнет расти. Такое уже бывало. Даже, несмотря на кризис 2008 года, все мои российские проекты принесли прибыль. Все проходит рано или поздно.

— Ты рассуждаешь как настоящий девелопер, — улыбнулся Алекс.

Шон рассмеялся и добавил:

— Кто бы говорил! Ты один из нас.

МУКИ ВЫБОРА

После разговора с Шоном Алексу удалось поспать всего несколько часов. Утром у него была запланирована встреча со строителями, а в полдень — разговор с Алисией.

Он спешно перекусил, взял маску и перчатки и вышел на улицу. До «Восточного дворца» он шел пешком, дорога занимала всего 10 минут. Навстречу попадались люди, но их все еще было гораздо меньше, чем до пандемии. Что произойдет с экономикой России в ближайшее время? Будет ли востребовано громадное офисное здание в центре Москвы? У всех, с кем он говорил, на этот счет было разное мнение.

Алекс дошел до замороженной стройки и подумал, что, если бы не последствия коронавируса, площадка сейчас была бы наполнена людьми и техникой. Все складывается так неудачно. Он смог найти инвесторов, в том числе надежного российского партнера, сколотил прекрасную команду строителей, выбрал замечательный земельный участок и даже договорился с якорным арендатором. И вот лучший за всю его карьеру проект, на который он потратил шесть лет жизни, под угрозой.

То ли от недосыпа, то ли от переживаний у Алекса закололо сердце. «Надо взять себя в руки, — подумал он, — и мыслить рационально. Но как это сделать, если мы не можем предсказать будущее?»

Комментарии экспертов: какое решение принять Алексу?

Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group

Офисные здания класса А в центре любой мировой столицы будут востребованы всегда, даже в случае пандемии, кризиса и т. д. Спрос на этот сегмент не падает хотя бы потому, что международным компаниям всегда не хватает хороших помещений. Да и рынок восстановится: арендные ставки в рублях в Москве уже стабилизировались.

Тем не менее на решение главного героя может повлиять множество факторов, поэтому единственно правильного ответа в данной ситуации нет.

Прежде всего важно понимать, насколько горизонт планирования инвестиционного проекта (то есть срок, за который его завершат) расходится с первоначальными ожиданиями партнеров. Период инвестирования в недвижимость обычно составляет 5—10 лет: на протяжении этого времени рыночные колебания нивелируются. Если выбор сознательно сделан в пользу строительства в центре Москвы, «выпрыгивать» из проекта в период кризиса, даже если одна компания из него выходит, бессмысленно. Фирм, готовых арендовать офисы, по-прежнему много. С учетом расположения объекта проект имеет хорошую ликвидность. Однако нужно оценить, на какой период заинтересованные стороны могут отсрочить необходимую норму доходности перед инвесторами, чтобы обеспечить в итоге лучший результат.

Следует также понимать структуру инвестиций в проект: откуда поступили средства и насколько быстро их нужно вернуть. Если речь идет об американских инвестициях (зачастую основные инвесторы — пенсионные фонды), то они легко пролонгируются.

Профильный инвестор, вкладывающий средства в недвижимость, не строит модель инвестирования только на арендном доходе. Во всех моделях есть итоговая terminal value — стоимость ожидаемого денежного потока проекта за пределами прогнозируемого периода, обычно после 5—7 лет. Это цена, за которую в итоге актив можно продать при отсутствии стрессовых колебаний рынка. На нее влияет много факторов: ставка аренды, страновые риски, общая макроэкономическая ситуация, доступность финансирования покупки, наличие потенциальных покупателей, прозрачность сделки и т. п.

Страновые риски для любого зарубежного инвестора стоят на первом месте. Есть масса примеров того, как, не понимая специфики рынка, иностранцы продавали объекты с убытками, и ставка капитализации (соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении года) вырастала — то есть было потеряно много денег.

В целом, если страновые риски и сроки планирования инвестиций небольшие, то сейчас лучше выйти из проекта и вложить вырученные деньги в проекты в других странах. Если же сроки планирования инвестиций и страновые риски в инвестиционной модели нивелируются, а инвесторы готовы сдвинуть продажу арендного бизнеса на несколько лет и ждать, пока ставка капитализации выровняется, то можно и не выходить. Однако без локального партнера, который отвечает за согласования и строительство, эта затея выглядит чересчур оптимистичной, поэтому, если герой не сможет найти местных партнеров, я бы советовал ему задуматься о продаже объекта уже сейчас.

Марина Гордеева, руководитель управления инвестиционных проектов ГК «А101»

Объект площадью 100 тыс. м? довольно крупный. Размещать его в одном здании рискованно — разумнее выводить его на рынок частями, например, разделив на ликвидные башенки по 10—20 тыс. м?. Так можно оптимизировать денежные потоки и нивелировать риски: начинать строить новую башенку, найдя арендатора для предыдущей, менять стратегию продажи от фазы к фазе и т. п.

Стратегия реализации объекта — исключительно спекулятивная: бизнес-центр не строится под заранее привлеченных арендаторов или инвесторов. Это существенно повышает риски проекта. Партнеры неоднократно упоминают американскую компанию в качестве якорного арендатора, но сделка находится на раннем этапе. Пока не ясно, действительно ли американцы выйдут на российский рынок в заявленном 50-процентном объеме, совпадут ли новые сроки завершения объекта со стратегией компании и т. д. Как видно из текста, договоренности с американцами пока призрачны.

У проекта есть и очевидные плюсы. Он явно тяготеет к сформированному деловому кластеру «Москва-Сити» и может заинтересовать арендаторов своими решениями в области защиты от COVID-19 (фильтрация воздуха, бесконтактный вход и проч.). К тому же предложений за последние несколько лет стало заметно меньше, поэтому рынок крупных лотов обещает быть дефицитным. Все это обеспечивает проекту будущий спрос и уровень устойчивости «выше среднего» по Москве.

Однако достижение озвученных партнерами целей, скорее всего, потребует больше времени. Сейчас многие будут стремиться сократить расходы на аренду, переключаясь на более доступные объекты или, если COVID-19 не отступит, на менее плотную и более экологичную офисную застройку. Часть сотрудников, в том числе в сис­темообразующих компаниях, действительно останется на удаленной работе. Все это значит, что здание будет заполняться или медленнее, чем планировалось, или по более низким ставкам для стимуляции спроса. Внутренняя норма доходности для собственника может составить не 15%, а, например, 12%. Для долгосрочной стратегии рантье это приемлемые показатели.

В целом я бы рекомендовала Алексу убедить остальных участников не продавать проект. В долгосрочной перспективе он может показать нормальные результаты, но на этом пути придется быстро принимать антикризисные решения. Продать проект сейчас удастся только с маленькой прибылью. С учетом его потенциала и затраченных ресурсов это неправильно, нужно отыграть хотя бы 3—4-летнюю девелоперскую доходность. Если удастся договориться о более высокой цене продажи, Алекс сможет в будущем войти в проект в качестве fee-девелопера: собственник сменится, но Алекс будет отвечать за реализацию проекта и получать вознаграждение. Это позволит ему и дальше заниматься своим «делом жизни», но при этом не рисковать напрямую.

Об авторе. Ирина Пешкова — независимый журналист.