Как рост Airbnb влияет на
стоимость жилья

Всего лишь несколько лет назад большинство путешественников предпочитало останавливаться в отелях. Но Airbnb все изменил. По состоянию на 2018 год компания может предложить более 5 млн объектов недвижимости в более чем 85 тыс. городах по всему миру, а ее рыночная оценка превышает $30 млрд. Только в 2017 году пользователи Airbnb оплатили более 100 млн ночевок.

Но что рост и популярность компании значит для городов и районов, в которых она работает? Как утверждает Airbnb, сервис приносит этим городам больше дохода в виде арендной платы и денег, которые арендаторы тратят во время своего пребывания. Компания также отмечает, что примерно три четверти размещаемых объявлений о сдаче жилья не приходятся на традиционные туристические районы. Это означает, что деньги идут в районы, которые гостиничный бизнес обычно обходит стороной.

С другой стороны, критики неоднократно отмечали, что такие платформы, как Airbnb делают жизнь местных арендаторов дороже. Подтверждающих это утверждение тем или иным образом свидетельств не так много, хотя в ходе исследования, изучавшего опыт Бостона, была обнаружена связь между увеличением количества объявлений на Airbnb и повышением арендной платы. Несложно понять, почему эта идея может быть правдивой: облегчая краткосрочную аренду, Airbnb подталкивает некоторых домовладельцев переориентировать свои объекты недвижимости с формата долгосрочной аренды, рассчитанной на местных жителей, на краткосрочную, рассчитанную на приезжих. Как в крупных, так и в небольших городах количество доступного жилья ограничено, так что со временем этот процесс приводит к повышению арендных ставок.

Из-за ограниченного количества эмпирических доказательств мы решили рассмотреть вопрос глубже. Результаты нашей аналитической работы представлены в рабочем докладе. Мы начали со сбора данных из трех источников: 1) полного списка доступных в Airbnb объектов недвижимости в США (их более 1 млн) и хозяев, которые их предлагают; 2) доступная по данным почтовых индексов информация об арендных ставках и стоимости жилья на рынке недвижимости в США, предоставленная Zillow; 3) доступные по данным почтовых индексов сведения Американского опроса местных общин (American Community Survey), продолжающегося исследования Бюро переписи населения США, включая медианный доход домохозяйств, население, уровень занятости и образования. Мы скомбинировали эти разные источники информации с целью исследовать влияние Airbnb на рынок жилья.

Но измерить это влияние оказалось не так-то просто. Главная трудность в том, что рынок жилья, безусловно, испытывает на себе влияние не только Airbnb, но и других факторов, таких как джентрификация и экономические тренды. В рамках нашего исследования мы делаем поправку на эти факторы и, кроме того, используем прием, известный как инструментальные переменные, чтобы выделить непосредственно ту часть цены на жилье, которая испытывает на себе влияние исключительно изменений в динамике предложений на Airbnb.

Проще говоря, если местность по данному почтовому индексу привлекает туристов, то есть там имеется множество ресторанов и баров, и если повышается осведомленность об Airbnb (измеряем мы это посредством поискового индекса Google по ключевому слову «Airbnb»), то любой ценовой скачок в предложениях на Airbnb по этому почтовому индексу, скорее всего, будет вызван повышением спроса на краткосрочную аренду через Airbnb, а не местными экономическими условиями.

В соответствии с этим предположением мы демонстрируем, что однопроцентное увеличение количества объявлений на Airbnb имеет причинную связь с повышением арендных ставок на 0,018%, а цен на жилье – на 0,026%. И хотя эти эффекты могут выглядеть крайне незначительно, примите во внимание то обстоятельство, что средний рост Airbnb в годовом исчислении составляет около 44%.

Это означает, что в целом рост совместного использования недвижимости Airbnb приводит к одной пятой среднегодового повышения арендной платы и к одной седьмой среднегодового повышения цен на покупку жилья в США. В сравнении с этим на ежегодные изменения в демографии местности по почтовому индексу или общие городские тренды приходится около трех четвертых общего роста арендной платы и около трех четвертых общего роста цен на жилье.

Эти результаты показывают, что Airbnb действительно влияет на рынок жилья. Тем не менее, они не показывают детально, как именно это происходит. В рамках нашего исследования мы предоставляем два дополнительных результата, которые могут помочь в объяснении лежащего в основе этого экономического явления.

Во-первых, мы демонстрируем, что почтовые индексы с более высоким уровнем занятости владельцами (часть владений, в которых проживают сами собственники) меньше связаны с Airbnb. Эти уровни важны, поскольку собственники, которые переориентируют свои владения с долгосрочной аренды на краткосрочную, не живут в домах, которые сдают. Живущие же в домах владельцы если и используют Airbnb, делают это, чтобы сдать в аренду свои свободные комнаты или, возможно, весь дом на время своего отъезда. Тем не менее, эта недвижимость занята долгосрочными постояльцами (владельцами), так что их переориентация на краткосрочную аренду через Airbnb не коснется.

Во-вторых, мы доказываем, что Airbnb влияет на рынок жилья посредством перераспределения жилищного фонда. Рассматривая вакансии в жилищной сфере, мы обнаружили два фактора, касающихся предложений Airbnb. Оно позитивно коррелирует с долей свободных для сезонного использования или отдыха домов (так Бюро переписи населения классифицирует дома, которые являются частью рынка краткосрочной аренды) и негативно коррелирует с долей домов на рынке долгосрочной аренды.

Взятые в совокупности, наши результаты согласуются с идеей о том, что из-за Airbnb не проживающие в квартирах и домах собственники меняют статус своей недвижимости: рынку долгосрочной аренды и продажи они начинают предпочитать рынок краткосрочной аренды.

Законодатели по всему миру отчаянно пытаются найти лучший способ правового регулирования таких платформ, как Airbnb. С одной стороны, эти сервисы позволяют домовладельцам зарабатывать деньги при наличии большего числа комнат, чем им требуется. С другой же стороны, не проживающие в квартирах и домах собственники снижают предложение на рынке жилья, что, в свою очередь, увеличивает его стоимость для местных арендаторов. Согласно результатам нашего исследования, одним из способов снижения последнего эффекта при сохранении преимуществ экономики совместного потребления может стать ограничение количества домов, которые могут быть добавлены на рынок краткосрочной аренды. В то же время, на наш взгляд, собственники, проживающие в своих домах и квартирах, могут и далее делить лишнее пространство в своей недвижимости с арендаторами.

Об авторах

Кайл Бэррон (Kyle Barron) закончил экономический факультет Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе (UCLA); исследовал вопросы здравоохранения в Национальном бюро экономических исследований США.

Эдвард Кунг (Edward Kung) — доцент в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе (UCLA). Занимается исследованием влияния технологий на рынок жилья и показатели городской экономики; его работы печатались в научных журналах American Economic Review и Journal of Urban Economics.

Давиде Просерпио (Davide Proserpio) — доцент в Университете Южной Калифорнии. Сфера интересов — влияние цифровых платформ на рынки и отрасли; большая часть его трудов фокусируется на эмпирическом анализе различных компаний, включая Airbnb, TripAdvisor и Expedia.